Tüketici Hakları ve Taşınmaz mallarla ilgili sorular ve cevapları

 

1. TÜKETİCİ SORUNLARI HAKEM HEYETİ HANGİ TÜR DAVALARA BAKAR?
 
Tüketici Sorunları Hakem Heyeti, tüketiciler ile satıcı ve hizmet sağlayıcılar arasında çıkan belli uyuşmazlıkları çözümüne bağlar. Heyetin aldığı karar delil olarak Tüketici Mahkemesinde ileri sürülebilir. Yalnız 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkın Kanun' un 25. maddesindeki mevzularda Tüketici Sorunları Hakem Heyeti yetkili değildir.
 
İllerde bulunan il hakem heyetlerinin bir ihtilafa bakabilmeleri için zorunlu alt başvuru sınırı ise 01.01.2011 tarihinden itibaren 2.693,78.-TL.' dir.  İhtilafa konu mal veya hizmetin değeri bu miktarın altında ise bu durumda il hakem heyetine değil ilçe hakem heyetine başvurulur. 
 
2. TÜKETİCİ HAKLARI HAKEM HEYETİNE NASIL BAŞVURULUR? BAŞVURU ÜCRETLİ MİDİR?
 
Başvuru, tarafların kimlik bilgilerini, adreslerini varsa  unvanlarını, iletişim bilgilerini, uyuşmazlık konusunu ve başvuru sahibinin seçimlik haklarından hangisini tercih ettiğini içeren dilekçenin,  mal veya hizmetin satın alındığı yada başvuru sahibinin ikametgahının bulunduğu yer hakem heyetine bizzat verilmesi suretiyle yapılır. Başvuru herhangi bir ücrete tabi değildir. 
 
Başvuru dilekçesi,  değeri  1. maddeye göre belirlenecek sınıra göre illerde Sanayi ve Ticaret İl Müdürlüğü’ne, ilçelerde ise Kaymakamlık bünyesinde bulunan Tüketici Sorunları Hakem Heyetine verilir. Dilekçeye fatura, fiş, garanti belgesi ve sair alakalı deliller ve belgeler eklenir.  
 
3. TÜKETİCİ SORUNLARI HAKEM HEYETİ KARARLARI BAĞLAYICI MIDIR? İCRAYA KONULABİLİR Mİ?
 
İlçe Hakem Heyetinin değeri 1.031,87.-TL. aşmayan mal ve hizmet şikayetlerine ilişkin verdikleri kararlar tarafları bağlayıcı olup doğrudan icra takibine konu edilebilir. 
 
4. TÜKETİCİ SORUNLARI HAKEM HEYETİ BAŞVURUYU NE KADAR SÜRE İÇİNDE KARARA BAĞLAMAK ZORUNDADIR? 
 
Hakem heyeti, başvuru tarih ve sıra numarasını takip ederek en geç 3 ay içinde kararını verir. Başvuru sahibi acele işlerde başvurusunun ivedi olarak incelenmesini talep edebilir. 
 
 
 
 
5. EVRENSEL TÜKETİCİ HAKLARI NELERDİR? 
 
5 Temmuz 1986 tarihli, ülkemizce de kabul edilmiş Evrensel Tüketici Hakları Beyannamesi’nde ilan edilmiş Evrensel Tüketici Hakları şunlardır:
 
a-Tüketicinin Temel İhtiyaçlarının Karşılanması Hakkı. 
 
 
 
b-Sağlık ve Güvenliğin Korunması Hakkı.
Mal veya hizmet tüketicinin sağlığını ve güvenliğini tehlikeye sokmayacak kalite ve nitelikte olmalıdır.
 
c-Ekonomik Çıkarların Korunması Hakkı. 
Her iki tarafın ekonomik çıkarları dengeli olarak korunmalı, sözleşmeler haksız hükümler içermemeli, mal veya hizmette belli bir standart mevcut olmalı, ürün veya hizmetin kalitesi ile bedeli arasında bir denge olmalı, satış sonrası hizmetler yerinde ve yeterince ifa edilmeli, hileli satış yöntemlerine başvurulmamalıdır.
 
d-Bilgi Edinme ve Eğitilme Hakkı. 
Satılan mal veya ürün hakkında tüketici doğru bilgilendirilmeli, ilan, reklam, etiketler ve ambalajlar yanıltıcı olmamalı, tüketici bilinçlendirilmelidir.
 
e-Tazmin Edilme Hakkı. 
Mal veya hizmetin ayıplı, kusurlu çıkması halinde tüketiciye zararını giderici seçimlik haklar tanınmalı, zarara uğramış ise zararı giderilmelidir.
 
f-Sesini Duyurma, Temsil Edilme Hakkı.
Tüketiciye örgütlenme ve temsil hakkı verilmeli, denetleme fırsat ve imkanı sunulmalıdır.
 
g-Sağlıklı Bir Çevrede Yaşama Hakkı. 
Tüketicinin sağlıklı bir çevrede yaşama hakkına saygı duyulmalı, malın üretiminde, hizmetin sağlanmasında çevre faktörü daima göz önünde tutulmalı, çevrenin tahribine, kirlenmesine neden olunmamalıdır.
 
6. MÜLKİYET HAKKI NE DEMEKTİR? 
 
Mülk ve mülkiyet kelimeleri Arapça kökenli olup mülk sahip olunan şeyi, mülkiyet sahip olma durumunu ifade eder. Mülkiyet hakkı ise hak sahibine ‘bir şeye sahip olma, onun üzerinde en geniş şekilde tasarruf etme’ yetkisi verir. Bir şeye malik olan kimse, yasaların çizdiği sınırlar çerçevesinde  o şeyi kullanabilir, yararlanabilir, o şeyde tasarrufta bulunabilir, o şeyin semerelerinden (hukuki ve doğal ürünlerinden)  yararlanabilir.  Mülkiyet hakkı sahip olunan şeyin bütünleyici  parçalarını ve  eklentilerini de kapsar. Mülkiyet sahibi, malik olduğu şeye herhangi bir müdahale olduğu zaman bu müdahalenin men edilmesi, herhangi bir tecavüz vaki olduğu takdirde de tecavüzün kaldırılmasını istemek hususunda da en geniş yetkilerle donatılmış, mülkiyet hakkına her zaman öncelik tanınmıştır. 
 
7. İSTİMLAK NE DEMEKTİR?
 
Kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek kişilerin yada özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların bedeli ödenmek sureti ile devlet ve kamu tüzel kişilerinin mülkiyetine geçirilmesi işlemine ‘kamulaştırma’ denir.  Kamulaştırma işlemleri sonucunda gerçek kişilerin yada özel hukuk tüzel kişilerinin kamulaştırmaya konu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakları sona erer. 
 
8. AYNİ HAKLAR NELERDİR? 
 
Ayni hak; kişilerin eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyetini sağlayan ve bu nedenle herkese karşı ileri sürülebilen haklardır. Taşınmazlar açısından mülkiyet hakkı, irtifak, gayrimenkul mükellefiyeti gibi haklar ayni haklardan olup bu haklar herkese karşı ileri sürülebilir ve ölümden sonra dahi kişinin mirasçılarına intikal eder.  
 
9. İPOTEK NEDİR?
 
Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacağı güvence altına almak için borçluya yada 3. şahsa ait bir taşınmazın tapu kütüğüne şerh konulmak suretiyle varlık kazanan; alacaklıya, şartları gerçekleştiği takdirde taşınmazı icra kanalı ile satışa çıkararak alacağını tahsil etme yetkisi veren bir hak olup Türk Medeni Kanunu’nun 881. maddesinde düzenlenmiştir. Sınırlı ayni haklardan’ dır.
10. SATIN ALINAN TAPU İPOTEKLİ İSE NE YAPMALIYIM?
Bir taşınmazın ipotekli olduğunu bilmeksizin satın alınması mümkün değildir. Çünkü tapu sicil müdürlüğünde alım-satıma konu taşınmaz üzerinde bulunan tüm takyidatlar (ipotekler,hacizler ve benzerleri)  alıcıya bildirilir. Alıcı rıza gösterirse alım-satım gerçekleştirilir. 
 
İpoteğin kaldırılması için ipotek alacaklısı ile ipotek borçlusunun tapu sicil müdürlüğüne  başvurmaları yada borcun, taşınmazı ipotekli olarak satın alan yeni malik tarafından ödenmesi gereklidir. Borcun, taşınmazı satın alan yeni malik tarafından ödenmesi halinde alacak hakkı, borcu ödeyen yeni malike geçer. 
 
 11. TAŞINMAZ SATIN ALMAK İÇİN HANGİ BELGELER GEREKLİDİR ?
1- Varsa Tapu Senedi yok ise alım satıma konu taşınmazın tapu bilgileri. 
2- Alıcı ve satıcının son 6 ay içinde çekilmiş iki adet fotoğrafı.
3- Nüfus cüzdanı, ehliyet veya pasaport (T.C Kimlik numarası belirtilmiş olacak) nüfus cüzdanı veya pasaport, tüzel kişiler için vergi numaraları. 
4- Emlak Vergisinin Ödendiğine Dair Belge.
5- İşlemler Vekalet ile yapılacak ise ilgilisine ait vekaletname aslı.
6. Taşınmazın emlak beyan değerini gösterir, ilgili belediyeden alınacak belge.  
12. ARSA PAYI NEDİR? 
 
Arsa payı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel açısından bağımsız bölümlere, rayiç bedelleri oranında (değerleme oranında ) arsadan pay verilemesidir.  
 
13. KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI NEDİR? 
 
Kat mülkiyeti; bir binanın ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümleri üzerinde kurulan, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için kat mülkiyetine konu olacak binanın tamamlanmış olması şarttır. Kat mülkiyetine konu binaya ‘ana gayrimenkul’ , bağımsız mülkiyete konu bölümlerine  ‘bağımsız bölüm’ , malikine  ‘bağımsız bölüm maliki’ , bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payına ‘arsa payı’ denir. 
 
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına ‘kat irtifakı’,  bu hakka sahip olanlara da ‘kat irtifak sahibi’ denilir.  Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de gerçekleştirilebilir.
 
14. GAYRİMENKUL KAYITLARI NEREDE TUTULUR ?
 
Gayrimenkul kayıtları kadastro gören yerlerde taşınmazın bulunduğu tapu sicil müdürlüklerinde , kadastro görmeyen yerlerde zabıt defterlerinde tutulmaktadır. 
 
15. KİMLER EMLAK VERGİSİ ÖDEMEZ? 
 
200 m2 yi geçmeyen bir konutu satın alan emekli, dul ve yetim ile şehit yakınları emlak vergisi ödemekten muaftır. Ancak söz konusu konutun yazlık ev olmaması gerekir. Ayrıca bu muafiyet kendiliğinden uygulanan bir durum olmadığı için söz konusu kişilerin biraz önce belirttiğimiz özelliklere sahip olduklarını belirterek ilgili belediyelere dilekçe ile müracaat etmeleri ve bu durumların belgelendirmeleri durumunda emlak vergisinden muaf tutulmaktadırlar. 
16. ALINAN GAYRİMENKULDE NE KADAR KDV ÖDENİR ?
Alım satıma konu olan gayrimenkul gerçek kişiye ait bir gayrimenkul ise  KDV’ye tabi değildir. 
KDV kanununa göre iktisadi işletmelerin aktifinde bulunan taşınmazların satışı KDV’ ye tabidir. Net alanı 150 metrekareyi aşmayan konutlar için %1 oranında, 150 metrekareyi aşan konutlar ile metrekare sınırlaması olmaksızın diğer bütün taşınmazlar için %18 oranında KDV uygulanmaktadır. İktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazların satışı KDV’den istisnadır.
17. GAYRİMENKUL ALIM SATIMINDA NE KADAR HARÇ ÖDENİR ?
 
Taşınmaz malların satışında ilgili belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olmamak üzere satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 16,5 oranında tapu harcı tahsil edilir. Ayrıca,  Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır. 
 
18. VERASET İLAMI NEDİR? 
 
Veraset ilamı, ölen kişinin yasal mirasçılarını gösterir resmi belge mahiyetinde mahkeme kararıdır. Yasal mirasçılardan birinin herhangi bir sulh hukuk mahkemesine başvurusu halinde başvurusu sahibine ölenin yasal mirasçılarının kimlerden ibaret olduğu ve miras paylarını gösterir veraset ilamı (belgesi) verilir.   
 
19. KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ NE İŞ YAPAR?
 
3402 sayılı Kadastro Kanunu’na göre; taşınmaz malların sınırlarının arazi ve harita üzerinde belirtilerek hukuki durumlarının, hak sahiplerinin tespit edilmesi işlemine ‘kadastro işlemi’ denir. Kadastro işlemleri neticesinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmak, mekansal bilgi sisteminin alt yapısını oluşturmak amaçlanmıştır. 
 
Bu amacın yani memleketin kadastral topografik haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukuki durumlarını tespit etmek ve bu suretle tapu sicilini kurmak, harita üzerindeki fenni değişiklikleri takip etmekle görevli, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’na bağlı olarak oluşturulan kamu idaresine ‘Kadastro Müdürlüğü’ denir.  
 
20. İMAR PLANI NEDİR? 
 
Kanuni tabiri ile arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile beraber bir bütün olan plana ‘Nazım İmar Planı’ denir. 
 
Nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plana ‘Uygulama İmar Planı’ denilmektedir. 
 
Gerek nazım ve gerekse uygulama imar planlarının ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasının problem olduğu durumlarda; planın tümünün veya büyük bir kısmının plan yapım tekniklerine uyularak yenilenmesi sonucu elde edilen plana ‘Revizyon İmar Planı’;  mevcut imar planının gelişme alanları açısından ihtiyaca cevap vermediği hallerde, mevcut imar planına bitişik ve mevcut imar planının genel arazi kullanış kararları ile tutarlı ve yine mevcut imar planı ile ulaşım açısından bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanmış bulunan plana ise ‘İlave İmar Planı’ denir. 
 
21. İSKAN (İSKAN BELGESİ YADA YAPI KULLANIM İZNİ) NE DEMEKTİR?
 
İskanın kelime anlamı yerleştirme, yurtlandırma; yerleşme, yurtlanmadır. İskan kelimesi daha çok yapılarda oturmak için alınması yasal olarak zorunlu olan ‘iskan raporu,belgesi’ yada diğer bir tabirle ‘ yapı kullanma izni’ anlamında kullanılır.
 
Yapı kullanma izni ‘yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik veya yeminli serbest mimarlık veya mühendislik bürolarından,  ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alındığını gösterir belgedir. 
 
İskan (yapı kullanım izni) için mal sahibinin müracaatı üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir. 
 
Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Ancak müracaat yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürosuna yapılmış ise bu hüküm uygulanmaz. Yeminli büro, müracaatı bu süre içerisinde müspet veya menfi mutlaka sonuçlandırmak zorundadır.
 
22. İFRAZ NE DEMEKTİR?
 
İfraz, bölme, bölünme, ayırma gibi anlamlara gelir. Hukuk literatüründe ise hisselere, paylara ayırmak, bölmek anlamına gelir.  
 
23. FEK NEDİR?
 
Fek kelime anlamı itibari ile kaldırma, silme, yok etme, etkisini sonlandırma  anlamlarına gelmektedir. Gayrimenkul hukukunda tapu kaydı üzerine mülkiyet hakkını sınırlandıran bir kaydın veya şerhin silinerek ortadan kaldırılması, sınırlandırıcı işlemin etkisinin sonlandırılması anlamına gelir. Buna en güzel örnek bir borç dolayısıyla tapu kaydına konulan haczin veya bir borç nedeni ile konulan ipotek şerhinin fek edilmesi yani kaldırılmasıdır.  
 
24. DEĞERLEME NE DEMEKTİR? 
 
Bir varlığın veya gayrimenkulun, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. Bir başka deyişle; bir gayrimenkulün veya gayrimenkul projesinin pazara hakim uzman kişiler tarafından alım satım işlemine konu olduğu andaki gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerinin tarafsız olarak tespit edilmesi sureti ile kıymet takdiri raporu haline getirilmesine değerleme adı verilir. 
 
25. DEĞERLEMEYİ KİM YAPAR? 
 
Değerlemeyi Sermeye Piyasası Kurulunun açmış olduğu sınavları başarı ile geçerek sertifika almış olan gayrimenkul değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları  yapar .
 
26. EKSPER NEDİR? EKSPERTİZİ KİM YAPAR?
 
Gayrimenkul açısından söz konusu taşınmazı inceleyen, özelliklerine göre değerini ortaya çıkararak bunu rapor halinde ilgilisine sunan uzman kişilere ekspertiz denilir. Değerleme konusu olan taşınmazlarla ilgili bir değer belirleyebilme yetkisine sahip kimselere eksper denir.
 
27. DASK NEDİR? ZORUNLU DEPREM SİGORTASI NE DEMEKTİR? YAPILMAZ İSE NE OLUR ?
 
Dask, Doğal Afet Sigortaları Kurumu, Zorunlu Deprem Sigortası yapmak üzere, 587 sayılı Zorunlu Deprem Sigortası'na Dair Kanun Hükmünde Kararname ile kurulmuş olan kamu tüzel kişiliğini haiz, kar amacı gütmeyen ve sigortacılıkta "sigorta havuzu" adı verilen yapı esas alınarak düzenlenmiş bir kurumdur.
 
27 Eylül 2000 tarihinden itibaren 587 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile yürürlüğe giren Zorunlu Deprem Sigortası, depremin neden olacağı yangın, infilak ve yer kayması dahil, sigortalı binalarda ve temellerinde oluşturacağı maddi zararları sigorta bedeli kadar kapsar.
 
Zorunlu Deprem Sigortası ile ilgili maddi zararlar Doğal Afetler Sigortaları Kurumu (DASK) tarafından teminat altına alınmıştır.
 
Deprem Sigortasının amacı meydana gelebilecek deprem riskine karşı bina sahiplerinin zararlarını karşılamak, mağduriyetlerini önlemektir. Zorunlu Deprem Sigortasının yapılmaması halinde taşınmaz maliki, deprem nedeni ile oluşacak zararlarının tazmini hususunda mağduriyet yaşayacaktır.